Nhận Định Thị Trường Căn Hộ Tại TPHCM Năm 2019

Nhận định chung thị trường căn hộ TP.HCM

Trong báo cáo đánh giá về tình hình bất động sản trong năm 2018, Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea) cho biết, số lượng căn hộ, nhà ở tung ra thị trường có sự sụt giảm, tổng số căn nhà đưa ra thị trường năm 2018 giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%. Trong khi đó, phân khúc này tính thanh khoản không cao, nhu cầu thực của thị trường không lớn.

Ở một phân khúc đối lập khác là căn hộ bình dân mặc dù có tính thanh khoản cao, nhu cầu thực trên thị trường rất lớn những lại có số lượng căn hộ tung ra thị trường giảm sút mạnh. Cụ thể, phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, tính đến thời điểm đầu năm 2019 trên địa bàn TP có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

Như vậy trong năm 2019 và nhiều năm tới, số lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp đưa ra thị trường vẫn ở mức cao. Trong khi đó, lượng sản phẩm căn hộ cao cấp tồn kho trên thị trường đang nhiều, ở phân khúc ngược lại là căn hộ bình dân lại thiếu hụt nguồn cung.

Nhận định về vấn đề này, Horea khẳng định, đây là biểu hiện “lệch pha” cung – cầu, dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên thực tế hiện nay, số lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp tung ra thị trường trong năm qua lớn, điều này dự báo nhiều thách thức của phân khúc này trong năm 2019.

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tác động tiêu cực đến thị trường BĐS trong năm 2019.

Trước những dự báo về thách thức phân khúc căn hộ cao cấp phải đối diện trong năm 2018 và những năm kế tiếp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea khuyến nghị, doanh nghiệp ngoài việc quan tâm đến phát triển các sản phẩm căn hộ cao cấp, cần quan tâm ở phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn) bởi đây là phân khúc thị trường đang có nhu cầu rất lớn và là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao, bền vững.

Tiếp tục thiếu căn hộ vừa túi tiền

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền giá dưới 2 tỉ đồng/căn tiếp tục là câu chuyện được bàn nhiều về nguồn cung trong năm 2019. Thực tế cho thấy, rất ít dự án có mức giá này chào bán trong năm 2018 tại Tp.HCM, có chăng là sự xuất hiện của một số dự án khu lân vực cận TP với sức mua khá tốt vì nhu cầu cao.

Theo các chuyên gia, năm 2019 tiếp tục là năm khan hiếm sản phẩm giá vừa túi tiền. Một mặt, quỹ đất làm dự án giá trung bình tại Tp.HCM không còn, đa số các CĐT phát triển dòng sản phẩm trung – cao cấp, mặt khác, nơi có dư địa phát triển dòng sản phẩm này thuộc về các tỉnh lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… thì việc tìm kiếm quỹ đất cũng không còn dễ dàng như trước.

Đến thời điểm hiện tại, thị trường chỉ “manh nha” một số CĐT có quỹ đất để triển khai dự án mức giá dưới 2 tỉ đồng/căn. Chẳng hạn như Phú Đông Group đã chuẩn bị quỹ đất 1.8ha tại Q.12 và 6.000m2 tại Dĩ An (Bình Dương) dự kiến làm khoảng 1.600 căn hộ có mức giá dưới 2 tỉ đồng/căn hướng đến đối tượng khách hàng trẻ. Hay, CĐT Công ty Nhà Mơ tiết lộ đã chuẩn bị được quỹ đất làm nhà giá mềm tại khu Tây Tp.HCM cho chu kỳ phát triển dự án trong vòng 1-3 năm tới.

Còn lại, những thông tin về chủ đầu tư dự kiến làm nhà giá vừa túi tiền trong giai đoạn tiếp theo xuất hiện khá ít trên thị trường.

Thị trường chờ đợi các dự án qui mô lớn năm 2019

Trước thực tế nguồn cung quỹ đất, dự án khan hiếm, thị trường căn hộ năm 2019 vẫn còn nhiều hi vọng khi các dự án của các chủ đầu tư lớn phát triển dòng sản phẩm trung – cao cấp hoàn thiện pháp lý và dự án kiến bung hàng trong năm Kỷ Hợi.

Theo các chuyên gia, những dự án chào bán trong thời gian tới, ngoài yếu tố giá, CĐT cần cân nhắc đến yếu tố về tiện ích sống, hạ tầng cơ sở, tạo giá trị gia tăng sẽ được nhiều khách hàng lựa chọn.

Trường đang kỳ vọng và chờ đợi nguồn cung sản phẩm đến từ các dự án quy mô sẽ tạo nên cú hích cho phân khúc căn hộ năm 2019. Chẳng hạn, dù chưa chính thức công bố thời điểm mở bán, nhưng với hơn 4.000 căn hộ, Vincity Q.9 hứa hẹn sẽ tác động phần nào đến nguồn cung căn hộ cũng như sự chuyển biến thị trường trong năm 2019.

Hay Tập đoàn Đại Phúc cũng tiết lộ, vào khoảng quý 1/2019 dự kiến sẽ tung ra số lượng hàng chung cư đầu tiên tại Dự án Van Phuc City, quận Thủ Đức với khoảng 4.000 căn hộ. Hay đang sở hữu quỹ đất hơn 4 ha tại Khu Đông, Tập đoàn Hưng Thịnh Crop cũng đã có kế hoạch cho ra thị trường hàng ngàn căn hộ chung cư tại đây.

Theo các chuyên gia, sự đột biến của thị trường căn hộ năm 2019 sẽ đến từ các dự án lớn được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn.

Theo các chuyên gia, BĐS 2019 sẽ chịu tác động của nhiều nhân tố, ảnh hưởng đến nguồn cung cũng như nhu cầu của người mua.

Chẳng hạn, Quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM định hướng đến năm 2030; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó, có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; Đề án xây dựng đô thị thông minh và Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông Tp.HCM, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 – 2020 cùng kế hoạch triển khai thực hiện các dự án Khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị… là những nhân tố định hướng sự phát triển thị trường BĐS bền vững.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp và doanh nhân BĐS đã có sự chuyên nghiệp, có năng lực cả về tài chính và quản trị doanh nghiệp, coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu và văn hóa doanh nghiệp. Điều này tạo nên thế mạnh cho thị trường BĐS trong lâu dài.

Tuy nhiên, nhìn khách quan, thị trường vẫn tồn tại ở một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới, làm ăn kiểu chụp giật, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.